Financiële zekerheid een utopie? Indien u een vermogen hebt, beseft u als geen ander hoe belangrijk dit is om dit vermogen te houden!

Laat me u eerst even uitleggen wat voor bijeenkomst het om gaat:
Nu we economisch weer met de neus op de feiten gedrukt zijn en weten dat zelfs de machtigste banken failliet kunnen gaan,
is de vraag van veel particulieren op welke wijze ze hun huidige welvaart en vermogen kunnen beschermen tegen een economische terugval en een val van de beurs.
Kan het wel, je financieel beschermen als de economie in elkaar stort en vermogens op alle fronten verloren gaan?

Ja, dat kan.

Het is dus alleen de vraag HOE dat dan kan.
Waarom waren er beleggers en particulieren die in en na de crisis van 2008 profiteerden, terwijl zoveel anderen enorme vermogens verloren? Was dat geluk of was dat beleid?

Drie sprekers zullen aantonen dat het beleid was en dat ook u in een volgende ronde van economische rampspoed in staat zult zijn uw vermogen (beter) te beschermen.

Dat is de strekking van het evenement dat Tom Lassing en Maarten Verheyen op 15 mei 2010 organiseren in Eindhoven.

Een bijzonder interessante bijeenkomst met in ieder geval de volgende sprekers:

1. Willem Middelkoop
2. Marc de Mesel
3. James Turk (Engelstalig)

Willem Middelkoop is bekend van zijn TV optredens en de boeken die hij schreef (zie ook bij het tabblad video’s).
Hij werd voor de crisis vooral afgedaan als zwartkijker en beroepsmatige azijnzeiker, maar wat heeft hij gelijk gekregen! Had maar tijdig naar hem geluisterd,
dan had u ook ongetwijfeld heel wat verliezen voorkomen!

Marc de Mesel, een goede kennis van mij, lijkt van de drie sprekers waarschijnlijk het meeste op u.
Hij is een particuliere belegger die net zoals zoveel anderen keihard ondervonden heeft dat banken alleen maar uit zijn op eigen gewin.
Sinds 2007 beheert hij dan ook zijn eigen portefeuille weer, nadat grootbanken zijn vermogen daarvoor alleen maar deden slinken.
Marc heeft een uitgesproken mening en visie en steekt die niet onder stoelen of banken.

James Turk geeft al sinds 1987 zijn eigen blad, “The Freemarket Gold & Money Report” uit.
Hij is oprichter en CEO van Goldmoney, alwaar ook ik persoonlijk mijn goud en zilver heb liggen.
Zijn visie op goud was de juiste en zijn oplossing voor particuliere beleggers was uniek en briljant.
Dit is een man met visie zoals er weinigen zijn.
Voor mij ook de eerste keer dat ik hem persoonlijk ga ontmoeten en ik zie daar ook echt naar uit.

Het ontstaan van de toverdoos werd besproken in deel 3 (en 3bis) van de kredietcrisis. Kort samengevat zijn CDO’s gesecuriseerde covered bonds (obligaties met een verhoogde zekerheid). Securisatie: Het direct doorverkopen van activa (hier hypotheekleningen) als effecten (hier covered bonds) met toekomstige kasstromen (hier afbetalingen van hypotheekleningen).

Het speciale karakter van de CDO, namelijk het in tranches verdelen -wat het onderscheidt van de gewone covered bond-, was een “godsgeschenk”. De tranches werden zo verdeeld dat er voor iedere tranche een vragende partij was. Hierdoor was het product zo succesvol dat het aanbod de vraag niet kon volgen. Het was tevens zo wijdverspreid geworden dat de kopers te weinig aandacht besteedden aan de veranderde inhoud van de CDO. Wat oorspronkelijk een goed renderend product was, veranderde door onder meer de subprime leningen in een product met een brandende lont aan.

Uiteraard is Greenspan schuldig. Niet alleen door de rente veel te laag te leggen, maar ook door deze nadien te snel op te trekken. Deze kortzichtige politiek maakte de weg vrij voor deze crisis. De ingrepen door de Fed in de rente zijn zeer negatief geworden voor de economie op langere termijn. Eveneens is het juist dat er hierdoor een vastgoedzeepbel is ontstaan. De stijgende huizenprijzen, de laksheid qua kredietwaardigheid van de hypotheeknemers en de enorme vraag naar CDO’s hebben geleid tot het toekennen van subprime leningen.

prent Bas Vanderschot

De CDO’s met als onderpand de subprime leningen zijn als eerste onderuitgegaan toen de omslag kwam in de huizenprijzen. Laten we zo een CDO bekijken:

Eerst en vooral werden een groot aantal hypotheekvorderingen gebundeld in een pakket (met als bedoeling er een toverdoos van te maken). Deze bundeling werd groot genoeg gemaakt, liefst meer dan 1 miljard dollar, zodat ze geschikt waren voor verkoop aan grote investeerders. Dit groot pakket werd (door)verkocht aan een SPV (special purpose vehicle). Deze rechtspersoon werd meestal door een bank opgericht en had als voordeel een grotere zekerheid voor de uit te geven obligaties en een balansverkorting van de bank (zie deel 3). Om deze aankoop te financieren, gaf de SPV drie types obligaties uit:

De senior bonds, de mezzanine bonds en de equity tranche. Dit is typisch CDO. Wanneer de aflossingen van de hypotheken binnenkwamen, werden die gebruikt om eerst en vooral de administratiekosten van de SPV te betalen en vervolgens in die volgorde de seniors, de mezzanine en de equity tranches.

De equity tranche was de meest risicovolle want het kwam helemaal achteraan bij de betalingen. In Europa is deze tranche veelal in het bezit van de oprichtende bank van de SPV, in de vorm van een achtergestelde lening. In Amerika echter verkocht men de equity tranche aan hedgefunds (soms ook gelieerd aan de oprichtende bank) tegen hoge rente. Het was dan ook niet verwonderlijk dat deze onderste tranches zeer snel in de problemen kwamen bij de eerste onheilsberichten van de subprime leningen. Daarom werd bij het begin van de crisis met alle vingers naar de hedgefunds gewezen als hoofdschuldige, grotendeels onterecht.

De mezzanine bonds gingen ook vlot over de toonbank omdat hun rendement zeer behoorlijk was, vooral banken/vermogenbeheerders wereldwijd waren kopende partij. De seniors (meeste veilige) werden opgekocht door pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Hun rendement was het kleinst van de drie maar ruimschoots hoger dan de toen geldende Fedrente. Deze laatste groep van pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen waren de grote oorzaak van de enorme vraag naar CDO’s, ze hadden nu éénmaal een berg cash te investeren. Bovendien kon men met behulp van Credit Default Swaps de risico’s spreiden of doorschuiven. De bomen zouden voor minder tot in de hemel groeien.

Aan deze verschillende tranches waren aparte kredietratings toegekend: van zeer veilig tot riskant. De ratingbureaus hebben hier fouten gemaakt. Enerzijds lagen de ratings te hoog en anderzijds had men totaal geen rekening gehouden dat, toen de huizenprijzen aan hun daling begonnen en meer en meer hypotheken niet meer terugbetaald werden, de CDO’s illiquide werden. Ze waren zo goed als onverkoopbaar geworden. Op dat moment was het nauwelijks nog mogelijk om een waardebepaling voor de CDO’s te geven, van een beursnotering was immer geen sprake. Deze onzekerheid was moordend voor het financieel systeem. Banken vertrouwden elkaar niet meer en vele banken kwamen in liquiditeitsproblemen door het stilvallen van de interbancaire leningen en het massaal afhalen van geld door hun klanten. CDO’s waren een bompakket geworden. Hierdoor kwamen de oorspronkelijke ratings als een boemerang terug in hun gezicht. Geen enkele rating wordt nu nog “au serieux” genomen.

Waren het in eerste instantie de equity tranches die in problemen kwamen, de aanhoudende huizenprijsdaling zorgde dat ook de mezzanine bonds en uiteindelijk ook de senior bonds in problemen kwamen. Uiteindelijk werd een CDO als een giftig product beschouwd, zelfs al was het onderpand geen subprime hypotheken. De economische crisis die eruit volgde met grote werkloosheid maakte ook andere schuldpaketten problematisch. Gewone hypotheekleningen, kredietkaartschulden en autoleningen worden alsmaar moeilijker terugbetaald. Ook van deze schulden zijn CDO’s gemaakt.

De totale verliezen op dit ogenblik zijn volgens een berekening van Prof. Oscar Couwenberg: hypotheekschulden: 500 miljard, andere schulden (autoleningen en kredietkaartschulden) 50 miljard, commercieel onroerend goed 180 miljard, CDO’s 600 à 1200 miljard en CDS 250 miljard. Opmerking hierbij is dat men niet zomaar alle getallen mag optellen. Sommige verliezen kunnen dubbel geteld zijn. Dit toont aan hoe moeilijk alles te becijferen valt. Grosso modo staat de totale teller tussen de 1 en 2 biljoen dollar (of trillion dollar in angelsaksiche eenheid). Deze cijfers zijn echter nog niet het einde van het verhaal. Nu de economie in snel tempo verslechtert en de huizenprijzen nog altijd dalend zijn, zal de schade zeker en vast nog verder oplopen.

De grote hamvraag is of men deze crisis op de juiste manier aan het oplossen is. Is er een betere? En wat zijn de gevolgen van de huidige oplossing? Hierover gaat deel 5.

Om met de deur in huis te vallen: De Britse econome Blythe Masters wordt aangewezen als de schuldige. Ze was (is) één van de machtigste vrouwen van Wall Street. Als één van de leden van de “JP Morgan maffia” wordt de Britse beschouwd als de verantwoordelijke voor de creatie van zowel de CDS (Credit Default Swap) als de CDO.

We spreken 1995-97. Het kan niet ontkend worden dat vooral bij JP Morgan een enorme drift was in het ontwikkelen van kredietderivaten. Hoewel Blythe Masters (CFO van de investment bank bij JP Morgan) alles nuanceert en beweert dat deze producten later misbruikt zijn geworden, moet dit toch gerelativeerd worden.

Van in het begin was het de bedoeling om risico’s te spreiden (lees verspreiden). Eén van de ontwikkelde spitsvondigheden was het buiten de balans houden van kredietrisico’s bij de banken. Dat hier een begin gemaakt werd met het om de tuin leiden van o.a. ratingsbureaus, verzekeringsmaatschappijen en beleggers, doet veel vragen rijzen over hun integriteit. Van meet af aan stuurde men aan op formules om de leningscapaciteit zo groot mogelijk te houden en trucjes te verzinnen om de risico’s buiten beeld te houden. Dit maakte het voor de banken mogelijk om veel lagere reserves aan te houden wat tot de gekende onstabiliteit van de banken heeft geleid. Een groot deel van de risico’s werd afgewenteld op verzekeringsmaatschappijen die zich niet bewust van de gevaren waren.

De Credit Default Swap is een mooi voorbeeld van het spreiden van risico’s. Wie geen vertrouwen had in de gekochte obligaties kon deze laten verzekeren door een CDS. De obligatiehouder staat dan een gedeelte van zijn obligatierendement af in ruil voor de verzekering (CDS) bij niet-betaling. Dit maakte de weg vrij voor de ongebreidelde groei van de CDO’s daar het risico afgedekt was. De swaps werden verder doorverkocht als een op zichzelf staand product die de risico’s van de terugbetaling van schulden moest inschatten. Uiteindelijk werden ze een speculatief product vergelijkbaar met opties. Daar men van veel te gunstige historisch cijfermateriaal uitging, was de ravage enorm toen de vastgoedzeepbel uiteenspatte. De totale uitstaande CD swaps is nog altijd min of meer verborgen. Men spreekt van tientallen duizenden miljarden dollars tot honderd duizenden miljarden dollars (=? x 10 000 000 000 000 dollar). Het is daardoor niet verwonderlijk dat het hele financiële systeem davert op zijn grondvesten.

Vanaf 2003 kenden de CDS en CDO’s hun boom en kwamen tot hun hoogtepunt in 2005/6. Nauwelijks een jaar later begonnen de grote problemen. De kans is groot dat CD swaps gereguleerd zullen worden (men zal moeten bewijzen dat er daadwerkelijk obligaties mee verzekerd zijn en niet pure speculatie) en wellicht behoren CDO’s in de huidige vorm definitief tot het verleden.

Nog een detail: B. Masters is ook voorzitster van The Securities Industrie and Financial Markets Association (SIFMA), mededirecteur en sponsor waren … de broertjes Madoff.

Tot slot: Als je de lijn doortrekt van Warren Buffett’s uitspraak dat derivaten massavernietigingswapens zijn, dan mag je Blythe Masters omschrijven als één van de destroyers van deze wereld die deze wapens heeft gecreëerd.

100 jaar geleden werd JP Morgan’s rol in de economie groter geacht dan de federale regering, een overtuiging die deze politieke spotprent met een reus Morgan en kleinere Uncle Sam illustreert. Zou er intussen al iets veranderd zijn?

U merkt het al: Collateralized debt obligation is een moeilijke naam voor een moeilijk product en dit is nu kenmerkend voor de financiële sector. Waar in de wetenschappen alles helder en éénduidig moet zijn, is dit in de financiële wereld allerminst.

Zo had je ooit verschillende reclamecampagne’s van banken voor rente op een spaarrekening: 2%+2%. Een eenvoudig rekensommetje, waarbij je ervan uitgaat dat de oplossing van de som 4% is. Niet zo voor een bank, want daar is 2+2=3. De uitleg is eenvoudig. De eerste 2% staat voor de basisrente en de tweede 2% voor de aangroeipremie. Daar deze laatste slechts geldt voor de eerste 6 maanden, betekent dit op jaarbasis 1%, waardoor je slechts aan 3% komt. Pas op: indien u tijdelijk (al was het maar 1 dag) uw geld afhaalde dan kreeg je slechts 2% (dan is 2+2=2). Kortom de financiële sector moet het dikwijls hebben van bedrog (kleine lettertjes).

Daarom ook het gebruik van moeilijke woorden en gigantische ingewikkelde constructies tot … ze er zelf geen wijs meer uitraakten. Daarom zullen we verder de “Collateralized debt obligation” bespreken als CDO, kwestie van niet in dezelfde val te trappen.

De CDO is 1 van de 101 financiële producten die gegroeid zijn uit wat men kan omschrijven als covered bonds en securisatie. Aanvankelijk waren dit uitstekende financiële producten die decennialang een enorme meerwaarde hadden voor de economie. Zowel de covered bond als het systeem van securisatie waren de smeermiddelen voor de economie. Maar zoals het altijd gaat, worden goede producten misbruikt door mensen voor wie genoeg nooit genoeg is.

Securisatie is een techniek waarbij activa (bvb. hypothecaire vorderingen) worden samengevoegd en verkocht als verhandelbare effecten (bvb. obligaties, covered bonds: zie verder).

Als voorwaarde wordt gesteld dat de activa homogeen is: de activa mag geen allegaartje zijn, maar bvb. uitsluitend uit particuliere hypotheekleningen bestaan, tevens moeten ze een constante stroom inkomsten genereren. De maandelijkse hypotheekafbetalingen zijn perfect hiervoor. Securisatie heeft veel voordelen:

Door de activa NU te verkopen, hoeft men niet te wachten tot alle leningen afbetaald zijn om het uitgeleende geld terug te hebben.

1. Hierdoor verkleint men het risico op wanbetaling (men schuift het risico door naar de koper van de obligaties).
2. Het geld van de verkoop kan men gebruiken om nieuwe, meer rendabele projecten op te starten of
3. om zijn eventuele liquiditeitsproblemen op te lossen. (onmiddellijk beschikbaar cash geld).
4. Een laatste voordeel voor een bank is het verbeteren van zijn Tier 1 ratio (zie kredietcrisis deel 2). Door uitstaande schulden te verkopen, verkort de bank zijn balans: vreemd vermogen daalt ten opzichte van zijn eigen vermogen en verhoogt daardoor de Tier 1 ratio.

De bekendste soort securisatie is de Residential Mortgage Backed Security (RMBS). Vertaald wordt dit: Financieel instrument waarbij particuliere hypotheken dienen als onderpand om een kasstroom te genereren. Ook het toverproduct CDO is een securisatie.

Een covered bond (= letterlijk: een gedekte obligatie) heeft als meerwaarde dat de houders van deze obligatie een extra zekerheid krijgen. dit gebeurt door een juridische en organisatorische versterking voor de obligatiehouders. Bij een gewone bedrijfsobligatie is de kans groot dat bij een faling van het bedrijf de obligaties waardeloos worden en uw geld verloren is.

Een eerste zekerheid is het oprichten van een Trustee. Deze laatste is de overkoepelende verantwoordelijke van alle obligatiehouders. Dit heeft als voordeel dat bij een faling van de uitgever (bvb. een bank) van de obligaties, deze trustee in de plaats ervan komt waardoor de uitbetalingen gewoon verder kunnen gaan. Stel dat de obligaties als onderpand hypotheekleningen hebben, dan worden bij faling van de bank de aflossingen van deze hypotheken aan de Trustee betaald. Voor de afbetalers(debiteuren) van de leningen verandert er dan juridisch niets. Zo ontstaat Bankrupty remoteness (onafhankelijk van faling).

Een tweede zekerheid kan zijn dat de houders van covered bonds een voordeel in rangorde krijgen. Bij problemen komen zij op de eerste plaats voor uitbetaling. De nadelen van covered bonds zijn:

1. De nogal ingewikkelde juridische leningscondities
2. Een lager rendement (de wet van minder risico = minder rendement).

Het voordeel is dan logischerwijze een hogere kredietrating en dus een betere verkoopbaarheid.

Men kan ook nog een stap verdergaan. Er wordt een nieuwe entiteit opgericht die de obligaties uitgeeft. Het is dan niet meer de bank (originator) maar een “special purpose vehicle” of SPV (=issuer) die de uitgever wordt. De bank blijft hypotheken verstrekken maar verkoopt die dan door aan de SPV.

De bank zorgt dan voor de administratie en meestal een achtergestelde! lening voor de SPV, zodat deze middelen heeft om te werken en eventuele vertragingen in afbetalingen van de hyptheekleningen kan opvangen. De SPV betaalt dan de hypotheekleningen aan de bank door het uitgeven van covered bonds. De trustee (verantwoordelijke van alle obligatiehouders) heeft dan vooral als taak deze SPV te controleren op alle administratieve en juridische bepalingen waaronder deze SPV opgericht is.

Het grote voordeel is dat men een perfecte “bankrupty remoteness” heeft en dat de bank deze leningen buiten hun balans kunnen houden. Ze hoeven dan geen kapitaal aan te houden om deze activa af te dekken. Daarmee zijn ze echter niet volledig buiten schot. Het feit dat ze een achtergestelde lening hebben toegekend aan de SPV, staan ze wel op de laatste plaats voor geld te krijgen bij betalingsproblemen van de debiteuren. De Fortisholding is eveneens de “trotse” bezitter van een SVP.

Een CDO is een obligatie securisatie, die zich onderscheid van de gewone covered bond, doordat er een rangorde wordt bepaald voor de terugbetaling van de schuld aan de obligatiehouders. Deze rangorde is van zeer groot belang en is HET typische kenmerk van een CDO. Het product CDO is misbruikt om de subprime leningen te kunnen laten plaatsvinden. Dit maakt het toverproduct CDO tot een hoofdverantwoordlijke van de kredietcrisis. Zie hiervoor deel 4 van “de kredietcrisis”.

De tier 1 ratio van een bank is dan de verhouding tussen enerzijds het kapitaal (gestort door de aandeelhouders) plus langlopende achtergestelde leningen en anderzijds de risicogewogen activa (=uitstaande kredieten).

De toezichthouders eisen een Tier-1-ratio van minstens 4%, maar banken streven vaak zelf naar een (veel) hoger percentage. De tier 1-ratio is met name voor banken onderling een belangrijke maatstaf voor het vertrouwen dat ze in elkaar hebben om elkaar geld uit te lenen.

Vooral in onzekere tijden zoals nu is de Tier 1 ratio van groot belang. Een hoge Tier 1 ratio geeft aan dat een bank een relatief groot eigen vermogen achter de hand heeft en dit beschermt hen tegen verliezen. Hierdoor zullen andere banken makkelijker geld uitlenen aan een bank met een hoge Tier 1-ratio, waardoor deze bank dan weer gemakkelijker hypotheken en andere kredieten kan verstrekken.

Vandaar ook dat een bank met een dalende ratio een prooi wordt van hedgefunds. Door het shorten leggen ze het er vingerdik op dat een bank mogelijks problemen zal kennen. Hierdoor verliest zo’n bank het broodnodige vertrouwen, bevriest het interbancaire uitlenen, halen klanten massaal geld weg en komt de bank in liquiditeitsproblemen. Zo zorgen de hedgefunds voor hun eigen gelijk.

De meeste landen hebben het shorten van bankaandelen verboden. Het enige resultaat dat hiermee bereikt is, is een marktverstoring want de meeste bankaandelen staan, ondanks het shortverbod, op hun allerlaagste punt ooit.

Op een bijeenkomst in Basel heeft de bancaire sector afgesproken dat een bank minimaal een Tier 1-ratio dient te hebben van 9,1%. Wanneer een bank hieronder komt dan dient het actie te ondernemen. Feitelijk zijn er dan twee mogelijkheden:

1.Hun eigen vermogen verhogen door:

• onderdelen te verkopen
• nieuw kapitaal aantrekken door bijvoorbeeld een emissie (nieuwe aandelen uitgeven)
• het uitschrijven van een (achtergestelde) obligatielening.

2. Het afstoten van uitstaande kredieten of ander risicodragende activa.

Dit laatste wordt ten stelligste ontkend door bankiers. Logisch want dat is eigenlijk hetzelfde als een bakker die zegt dat hij minder brood wil verkopen. Dat trekt geen klanten aan natuurlijk. De praktijk wijst uit dat banken hierover liegen. Het lenen van geld is sedert de kredietproblemen veel moeilijker geworden doordat de banken veel meer eisen stellen.

Ook de renteverlagingen door de centrale banken worden nauwelijks doorgerekend. Op zich is hier niets mis mee, maar dit kan wel een economische ramp worden voor zelfs goeddraaiende bedrijven die om geld verlegen zitten (onder andere door vertraagde betalingen van hun klanten). Op korte termijn wordt verwacht dat in een volgende bijeenkomst in Basel wordt besloten om de ratio nog verder op te trekken tot 11,5 procent.

Voorbeeld van het verhogen van de tier 1 ratio:

Stel dat een bank beschikt over een eigen vermogen van € 10 miljard en voor € 100 miljard aan risico gewogen activa uitstaan heeft. Op basis van deze gegevens heeft de bank een Tier-1-ratio van 10%.

Stel dat slechte leningen het eigen vermogen met € 5 miljard heeft aangetast naar € 5 miljard. Dan daalt de Tier-1-ratio naar 5%.

Om deze ratio te herstellen naar 10% kan de bank voor € 5 miljard aan nieuwe aandelen of kapitaalobligaties uitgeven ( de meeste banken hebben hiervoor een beroep gedaan op de overheid) of voor € 50 miljard naar risico gewogen activa afstoten (Tier 1 ratio is dan eveneens 10%: € 5 miljard van € 50 miljard).

Dit voorbeeld maakt ook duidelijk dat als deze bank 11% slechte kredieten heeft die het moet afschrijven, ze meteen failliet zijn (negatief eigen vermogen). Een bank is dan ook een reus op lemen voeten. Daarom ook dat de Basel akkoorden meer en meer de richting uitgaan van fors hogere ratio’s want 4% is echt een lachtertje. Sommigen opperen zelfs een dekking van 100% (full reserve).

In Amerika zijn dit jaar (2009) opnieuw reeds 16 banken over kop gegaan. Dit brengt het totaal sinds de crisis op 41 banken. Het is duidelijk dat alle overheidsmaatregelen nog altijd niet voldoende zijn om de crisis te stoppen. Het is wachten op een volgend rondje kapitaalinjecties.

Vele jaren geleden zaten investeerders (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen,…) op een grote hoop geld die ze wilden investeren om de hoop nog groter te maken. Tot aan de internetbubble kochten ze vooral T-bonds omdat deze een stabiele en zekere inkomst gaven. Toen Greenspan met het lumineus idee kwam om de rente te laten zakken tot 1%, trokken de investeerders hiervoor hun neus op. Dit was wel zeer weinig “return on investment”.

Bankiers daarentegen sprongen een gat in de lucht. Ze leenden dan ook gigantische bedragen tegen 1%. Door de hefboomwerking konden ze enorme winsten maken. Wie een deal maakt van 10 000€ met een marge erop van 10%, wint 1000€.

Wie 10 000€ heeft en 990 000€ daarbovenop leent à 1% en hierop een marge heeft van 10%, wint 90 000€ (na aftrek van zijn rentelast). Geef toe, een winst van 90 000€ op een investering van 10 000€, wie zou dat laten liggen. Op deze manier maakten de banken enorme winsten. De investeerders echter zaten daar met hun vele geld en konden er niets mee doen. Dit bracht de banken op een idee. Ze zouden de investeerders in contact brengen met de kopers van huizen via de hypotheekleningen.

Er was een grote vraag naar huizen. Via makelaars werd veel geld geleend door hypotheekbanken aan huiseigenaren met hypotheekleningen. Makelaars verdienden veel geld door de verkoop en huiseigenaars zagen de waarde van hun huis continue stijgen. Iedereen blij. Bijna iedereen, want de investeerders konden nog steeds weinig geld verdienen. Maar nu kwam er een fantastisch product op de markt: CDO of collateralized debt obligation. Het geniale was dat een CDO bestond uit een heleboel hypotheekleningen die in drie klassen werd verdeeld. Een superveilig, een gewoon en een riskant gedeelte. Toevallig bestond voor elk deel een markt:

Het superveilige werd gekocht door de investeerders (rendement 4%, is meer dan de 1% van de Fed), de gewone aan banken en bedrijven (7%) en de riskante aan vooral hedgefunds en speculanten (10% rendement). Daar er niets mis was met deze hypotheken en daar huizen alsmaar in waarde stegen, was er geen vuiltje aan de lucht. Zo kregen de superveilige een AAA rating, de gewone een BBB rating en enkel met de riskante kon het fout gaan, maar de hoge rente maakte veel goed. Door de goede ratings konden deze CDO’s gemakkelijk worden doorverkocht zodat steeds meer banken en investeerders winsten erop maakten.

Maar zoals het altijd gaat is veel nooit genoeg. De investeerders hadden nog altijd geld op overschot en vonden de CDO’s zo aantrekkelijk dat er een enorme vraag naar was. Om aan die vraag te voldoen, moesten er meer hypotheekleningen worden afgesloten. Maar zowel de hypotheekbanken als de makelaars vonden nog nauwelijks waardige kopers. De enige oplossing was het versoepelen van de voorwaarden: de nieuwe eigenaars moesten niet langer kredietwaardig zijn. De makelaars bleven hun winsten opstrijken en de hypotheekbanken konden zonder veel problemen hun minderwaardige leningen doorverkopen aan banken en investeerders.

Zo werden de subprime leningen geboren. Iedereen winst: de nieuwe eigenaars die het zelf niet konden geloven dat ze zomaar geld kregen voor een huis. De makelaars die gouden zaken deden. De hypotheekbanken die massa’s leningen konden geven en deze konden doorverkopen aan investeerders, die ze op hun beurt met winst verder verkochten. Zo werd de hete aardappel van de ene naar de andere doorgegeven. Pas op, tijdens de eerste jaren waren er ook wel eigenaars die hun hypotheek niet konden terugbetalen, dit zonder erg. Het huis ging terug naar de bank, die kon het met winst opnieuw verkopen daar de huizenprijzen bleven stijgen.

Uiteindelijk gebeurde het onvermijdelijke. Meer en meer huiseigenaren konden de afbetaling niet meer aan. Ze gaven hun huis terug aan de bank waardoor er teveel huizen op de markt beschikbaar kwamen. Dit deed niet alleen de “te koop” staande huizen in prijs zakken, maar ook de huizen van de eigenaars die niet te koop stonden (eerst 1 huis, dan de ganse straat, wijk en tenslotte gans Amerika). Want waarom zou je nog bvb. 250 000$ afbetalen voor een huis die slechts de helft ervan waard is en zo kwamen er teveel huizen te koop te staan.

Het uiteindelijke resultaat is dat de CDO’s niet meer de winstgevende toverdoos was, maar een bom met waardeloze hypotheken. De markt van CDO’s droogde volledig op want niemand hoefde ze nog. Nu is het grote probleem dat deze slechte CDO’s overal zitten en door velen gekocht werden met geleend geld. Nog erger is het feit dat deze CDO’s volledig in waarde dalen. Niet alleen het riskant gedeelte maar ook het BBB gedeelte en zelfde het superveilige AAA gedeelte blijkt nu riskant te zijn. Maar ook de hypotheekbanken konden hun slechte leningen niet meer kwijt. Het hele financiële systeem kwam vast te zitten en het licht ging uit.

Het resultaat is: De huiseigenaren zijn hun huis kwijt, banken en investeerders gaan failliet en het geld van de investeerders is weg. Jammer want dat geld van de investeerders zou wel eens …uw pensioen of uw levensverzekering kunnen zijn.